Имотно право

Актуализирано: 12 октомври 2026 г.

Прехвърляне на апартамент в България — 5 чести грешки и как да ги избегнете

Q: Какво е предварителен договор и задължителен ли е?

Предварителният договор по принцип не е задължителен. При бъдеща нотариална сделка той трябва да бъде писмен и да съдържа съществените условия по чл. 19 ЗЗД.

Q: Какво се случва при скрити тежести върху имота?

Ако след покупката се установят скрити тежести, правата на купувача зависят от вида на тежестта, договорните уговорки, знанието на страните и приложимите законови предпоставки. Възможни са различни средства за защита, но развалянето и обезщетението не следват автоматично.

адвокат Виолета Джендова

Прехвърлянето на собственост на апартамент изисква прецизност и внимание към детайла. Дори дребни пропуски могат да доведат до забавяния, допълнителни разходи или правни спорове. В тази статия разглеждам най-честите грешки при имотни сделки и как да ги избегнете.

Непълна проверка на имотния статус

Преди сделката е важно да проучите документите за собственост и да направите проверки в Имотния регистър и кадастралната карта. Купувачите нерядко пропускат да проверят:

Актуалната собственост и наличието на съсобственици;
Вписани тежести — ипотеки, възбрани или право на ползване;
Съответствие между описанието в нотариалния акт и реалното положение.

Проверете документите за придобиване на собствеността, вписванията и удостоверението за тежести за подходящ период, както и кадастралните данни. Справката за вписвания сама по себе си не доказва с абсолютна сигурност собствеността и не изключва всички правни рискове.

Неизяснени права върху общите части и прилежащите обекти

Необходимо е да се разграничат собствеността върху самостоятелни обекти, идеалните части от общите части, евентуалните ограничени вещни права и договореното ползване на определени площи. При проверката често се пропускат:

Правният статут на паркоместата, складовите помещения и гаражите, които не винаги са самостоятелни обекти на собственост;
Основанието за използване или преминаване през общи или чужди площи;
Задължения за поддръжка на покриви, асансьори и общи инсталации.

Изясняването на тези права и задължения преди сделката може да намали риска от бъдещи спорове със съсобствениците и етажната собственост.

Несъответствия в описанието на имота

Описанието на имота в нотариалния акт трябва да бъде съобразено с документите за собственост, кадастралните данни и правния статут на обекта. Чести проблеми са:

Разминаване в квадратурата или предназначението;
Непосочени пристройки, тераси или извършени преустройства;
Грешки в етаж, вход, адрес или кадастрален идентификатор.

Изяснете несъответствията и законността на извършените преустройства преди подписването. Някои случаи изискват допълнителни документи или корекции и могат да забавят сделката.

Непознаване на нотариалните такси и разходи

Много купувачи подценяват факта, че нотариалната такса и вписвателните разходи варират в зависимост от стойността на имота. Обичайни пропуски:

Липса на ясен график за плащане на дължимите такси;
Непознаване на минималните и максималните ставки за нотариално действие;
Пропускане на допълнителните държавни такси за вписване в Имотния регистър.

Планирайте предварително местния данък, нотариалната такса и таксата за вписване. Поискайте ориентировъчна калкулация за конкретната сделка, като отчетете възможни допълнителни разходи за документи, адвокатска помощ и банкови услуги.

Липса на правен преглед на договора

Много хора смятат, че нотариалното действие е достатъчна гаранция. Нотариусът е безпристрастен и не може да взема страна (чл. 24 ЗННД), но същевременно е длъжен да опазва правата и интересите на страните, да изяснява волята им и да ги запознава с правните последици от сделката (чл. 25, ал. 1 ЗННД). Независимият адвокат предоставя правен анализ и защита на интересите на конкретния си клиент, включително при договарянето и проверката на рисковете. В зависимост от конкретното възлагане адвокатската помощ може да включва:

Правен преглед на предварителния договор и предложените клаузи;
Анализ на неблагоприятни условия и установени рискове, включително тежести;
Съдействие при предоговаряне и представителство при спорове, когато е възложено.

Предварителният правен преглед на договора може да помогне за своевременното установяване и ограничаване на договорните и вещноправните рискове.

Важно: дори при сделки между роднини или добре познати лица е препоръчително да се проверят собствеността, тежестите и съдържанието на документите. Взаимното доверие не замества правната проверка.

Кратък контролен списък преди сделката

Прегледайте документите за собственост и основанията за придобиване;
Проверете вписванията и поискайте подходящо удостоверение за тежести;
Съпоставете идентификатора, площта и предназначението с кадастралните данни и документите;
Изяснете правата върху паркоместа, гаражи, мазета и общи части;
Уточнете цената, начина на плащане, сроковете и разпределението на разходите.

Контролният списък е ориентировъчен и не замества индивидуалната правна проверка на конкретния имот.

Често задавани въпроси

Колко струва прехвърлянето на апартамент?

При възмездна сделка разходите обичайно включват местен данък при придобиване, нотариална такса и такса за вписване. По чл. 47, ал. 2 ЗМДТ общинският съвет определя ставката на местния данък в границите от 0,1% до 3%, а по чл. 46, ал. 2, т. 1 ЗМДТ данъчната основа е уговорената цена, но не по-ниска от данъчната оценка. При дарение са приложими различни правила и освобождавания. Разпределението на разходите между страните следва да бъде ясно уговорено съобразно приложимия закон.

Може ли да се прехвърли апартамент без нотариус?

За договорно прехвърляне на собственост върху апартамент по правило се изисква нотариален акт съгласно чл. 18 ЗЗД. Неспазването на предписаната форма води до нищожност на договора. Съществуват и други законови способи за придобиване на собственост, които не предполагат такъв договор.

Какво е предварителен договор и задължителен ли е?

Предварителният договор по принцип не е задължителен, но често е полезен. По чл. 19 ЗЗД, когато окончателният договор изисква нотариална форма, предварителният договор трябва да бъде писмен и да съдържа съществените условия на бъдещата сделка. Задатък има само ако е уговорен. При законовите предпоставки изправната страна може да иска обявяването му за окончателен по съдебен ред.

Какво се случва при скрити тежести върху имота?

Ако след покупката се установят скрити тежести — ипотека, възбрана или право на ползване — правата на купувача зависят от вида на тежестта, договорните уговорки, знанието на страните и приложимите законови предпоставки. Възможни са различни средства за защита, но развалянето и обезщетението не следват автоматично. Затова проверката в Имотния регистър и правният анализ преди сделката са силно препоръчителни.

Заключение

За да ограничите рисковете при прехвърляне на апартамент, проверете собствеността, тежестите, кадастралните данни, правата върху прилежащите обекти, разходите и условията на договора преди подписване. При продажба на идеална част от съсобствен имот на трето лице трябва да се прецени и приложимостта на чл. 33 от Закона за собствеността. Навременната индивидуална правна консултация може да предотврати последващи разходи и спорове.

Имате правен въпрос? Запазете консултация →