Имотно право

11 октомври 2025 · Актуализирано: 15 октомври 2026

Оспорване на дарение на имот — как да се защитите

адвокат Виолета Джендова

Дарението на имот между роднини може да породи спор с наследници, с дарителя или с негови кредитори. В областта на имотното право „оспорване“ обхваща различни способи за защита — намаляване на дарението, отмяна, унищожаване, установяване на нищожност или относителна недействителност спрямо кредитор. Всеки от тях има собствени предпоставки и последици, затова точната правна квалификация е решаваща.

Какво представлява дарението на имот?

Дарението е безвъзмездна сделка, при която собственикът (дарителят) прехвърля право на собственост върху имот на друго лице (надарения), което приема дарението, без дарителят да получава насрещна престация. Задължително се извършва с нотариален акт — устна уговорка не прехвърля собствеността върху имота. Сделката е уредена в чл. 18 и чл. 225–227 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД).

Основни рискове при дарение на имот между роднини

Преди да пристъпите към дарение, е важно да познавате следните рискове:

1. Оспорване от наследници

След смъртта на дарителя наследник с право на запазена част може да поиска намаляване на дарението, ако то накърнява неговата запазена част от наследството (вижте и юридическия речник). Запазена част имат низходящите, родителите и съпругът, когато са призовани да наследяват. Братята и сестрите нямат запазена част. Намаляването е до необходимото за допълване на запазената част, а не автоматична отмяна на цялото дарение. Защитата се осъществява с иск по чл. 30 от Закона за наследството.

Намаляването по чл. 30 ЗН възстановява накърнена запазена част; то се различава от отмяната по чл. 227 ЗЗД и от недействителността на дарението. При иск срещу надарен, който не е призован да наследява по закон, по правило е необходимо приемане на наследството по опис.

Съдебната практика допуска изключение, когато един дарствен акт в полза на едно лице изчерпва цялото наследство и след смъртта не остават нито активи, нито пасиви. Само твърдение, че е дарен „единственият имот“, не е достатъчно: проверяват се цялото имущество и задълженията. Вижте Определение № 5331 от 20.11.2025 г. по гр. д. № 744/2025 г., II г. о. на ВКС.

2. Отмяна на дарението от дарителя

Чл. 227 ЗЗД предвижда конкретни основания за отмяна: умишлено убийство или опит за убийство на дарителя, неговия съпруг или дете, включително съучастие; набедяване на дарителя в престъпление, наказуемо с поне три години лишаване от свобода; отказ да се даде издръжка, от която дарителят се нуждае. Прилагат се и изключенията, посочени в закона: за деяние при обстоятелства, изключващи наказуемостта, както и за набедяване, което се преследва по тъжба на пострадалия, когато такава не е подадена. Обичайните и възнаградителните дарове са изключени от този режим.

Съжалението за направеното дарение, влошените отношения или обикновен семеен конфликт сами по себе си не са достатъчни за отмяна на тези основания.

При издръжката се преценяват трайната нужда на дарителя, отправеното искане, отказът и възможностите на надарения. Обективната липса на средства може да изключи непризнателността, ако даването на издръжка би поставило надарения и лицата, които той е длъжен да издържа по закон, в по-лошо положение от дарителя — ТР № 1 от 21.10.2013 г. на ОСГК на ВКС.

Искът се предявява в едногодишен срок от узнаването на основанието от дарителя. Ако той почине преди изтичането му, наследниците могат да предявят иска в оставащата част от същия срок.

3. Напрежение между наследници

Когато дарението е направено в полза само на един наследник, без останалите да са уведомени или компенсирани, то нерядко поражда семейни конфликти и съдебни спорове след смъртта на дарителя.

4. Недействителност поради пороци при сключването

Измамата, заплашването или съществената грешка могат да бъдат основания за унищожаване по чл. 27–32 ЗЗД. Чл. 31 ЗЗД урежда и случая, когато дееспособен дарител при сключването не е могъл да разбира или да ръководи действията си. Нищожността по чл. 26 ЗЗД — например поради липса на изискуемата форма — е различна от унищожаемостта. Правната квалификация, доказването и сроковете се определят според конкретния порок.

След смъртта на дарителя унищожаването на основанието по чл. 31 ЗЗД е ограничено: необходимо е приживе да е било поискано поставянето му под запрещение или доказателството за състоянието му да произтича от самия договор — чл. 31, ал. 2 ЗЗД. Дори трайната неспособност на формално дееспособно лице да разбира или ръководи действията си не прави договора автоматично нищожен — разяснения на ВКС относно ТР № 5/2020 г. на ОСГТК.

5. Неправилно оформен нотариален акт

Не всяка техническа грешка в нотариалния акт прави сделката недействителна. Чл. 576 ГПК посочва конкретните нарушения, при които нотариалното действие е нищожно. Проверява се дали порокът засяга изискуемата форма или друго условие за действителност, или подлежи на поправка.

Кога може да се оспори дарението на имот?

Дарението може да бъде оспорено по съдебен ред в следните случаи:

Накърнена е запазената част на наследник, който има право на такава;
Налице са основания за унищожаване поради измама, заплашване или съществена грешка;
Налице е порок, свързан с дееспособността или способността на дарителя да разбира или да ръководи действията си при сключването;
Сделката е привидна; приложението на правилата за прикритата сделка се преценява отделно по чл. 17 ЗЗД;
Налице е някое от конкретните основания за отмяна по чл. 227 ЗЗД;
Кредитор търси обявяване на увреждащото го дарение за относително недействително по чл. 135 ЗЗД.

Важно: няма един общ срок за всички способи за защита. Искът по чл. 30 ЗН за намаляване на дарение поради накърнена запазена част се погасява с общата петгодишна давност по чл. 110 ЗЗД, която при дарение по правило тече от откриването на наследството (смъртта на наследодателя) — практика на ВКС. За иска по чл. 227 ЗЗД законът предвижда едногодишен срок от узнаването от дарителя на основанието за отмяна. Искът за установяване на нищожност не се погасява по давност; свързаните имуществени претенции се преценяват отделно.

За унищожаване поради грешка, измама, заплашване и в хипотезата на чл. 31 ЗЗД се прилага тригодишната давност по чл. 32 ЗЗД. При грешка или измама срокът започва от откриването им, при заплашване — от прекратяването му, а при чл. 31 — по правило от сключването на договора. Проверяват се и приложимите основания за спиране или прекъсване на давността.

Приемането по опис има отделен срок. По чл. 61, ал. 1 ЗН то се заявява писмено пред районния съдия в тримесечен срок от узнаването за откриване на наследството; съдът може да го продължи с до още три месеца. За недееспособните наследници се проверява специалният режим. Този срок не трябва да се смесва с петгодишната давност за намаляване на дарението.

Как да се защитите при дарение на имот?

Консултирайте се с адвокат преди нотариалния акт

Преди да подпишете каквито и да е документи, потърсете правна консултация. Адвокатът може да оцени риска от бъдещо накърняване на запазена част и да предложи подходящи решения. Окончателната преценка за наследствената маса и запазените части се прави след смъртта на дарителя.

Обсъдете намеренията си със семейството

Предварителният разговор в семейството може да намали напрежението, но не замества правната проверка и не отнема бъдещото право на наследник да защити запазената си част.

Обмислете алтернативни правни форми

В зависимост от целта ви, по-подходящи могат да бъдат:

Продажба със запазено право на ползване — продавачът запазва уговореното право да ползва имота;
Завещание — поражда действие след смъртта и може да се отменя или изменя в предвидената от закона форма. То също подлежи на намаляване при накърнена запазена част — чл. 28–30 и чл. 38 ЗН;
Договор за издръжка и гледане — приобретателят поема уговорените задължения към прехвърлителя.

Правната форма трябва да отговаря на действителната воля на страните. Привидната продажба не осигурява защита срещу оспорване: ако прикрива дарение, преценяват се правилата за прикритата сделка — чл. 17 и чл. 26 ЗЗД.

Спазете изискуемата нотариална форма

Дарението на недвижим имот изисква нотариален акт. Съществените уговорки за прехвърлянето трябва да са ясно отразени в него. Допълнителните обещания се проверяват отделно за действителност, изискуема форма и изпълнимост.

Заключение

Дарението между роднини е акт на доверие, но и правна сделка с трайни и трудно обратими последици. Грешка при оформянето или непознаването на закона може да доведе до многогодишни съдебни спорове и загуба на имущество.

Ако обмисляте дарение на имот или вече сте страна по спор, своевременният преглед на нотариалния акт, доказателствата и приложимите срокове позволява да се избере подходящият способ за защита.

Често задавани въпроси

Може ли дарение на имот да се отмени след 10 години?

Възможно е, но не само защото са минали десет години. Решаващи са основанието и началният момент на съответния срок. При чл. 227 ЗЗД едногодишният срок се свързва с узнаването на основанието за отмяна, а не с датата на дарението. При накърнена запазена част петгодишната давност за намаляване на дарение по правило започва от откриването на наследството.

Кой може да оспори дарение на имот?

Кръгът на правоимащите зависи от иска: наследник с накърнена запазена част, дарителят при основанията по чл. 227 ЗЗД, а в предвидения там случай и наследниците му, или увреден кредитор по чл. 135 ЗЗД. При нищожност и унищожаемост правото на защита се преценява отделно според порока и правния интерес.

Дарението между съпрузи може ли да се оспори?

Разводът сам по себе си не отменя дарението. Съгласно чл. 55 от Семейния кодекс даренията, направени във връзка или по време на брака на съпруг, могат да бъдат отменени след развода на основанията по гражданските закони или ако това е предвидено в договора за дарение или в брачния договор.

Каква е разликата между дарение и завещание?

При действително дарение на собствен имот собствеността се прехвърля по силата на договора. Завещанието действа след смъртта при условията на Закона за наследството и може да бъде отменено или изменено в предвидената форма. И даренията, и завещанията могат да накърнят запазена част.

Трябва ли нотариус при дарение на имот?

Да — нотариалният акт е задължителен. Без него дарението е нищожно. Нотариусът проверява собствеността и законовите изисквания и представя акта за вписване в Имотния регистър.

Имате правен въпрос? Запазете консултация →