Имотно право

15 октомври 2025

5 ключови правни съвета при покупка на имот

Q: Какви данъци и такси се дължат при покупка?

Местен данък върху придобиването (между 0,1% и 3% в зависимост от общината), нотариална такса по тарифа и държавна такса за вписване в Имотния регистър (0,1% от стойността).

адвокат Виолета Джендова

Покупката на недвижим имот е една от най-значимите финансови стъпки в живота — както за български, така и за чуждестранни граждани. Правните грешки при имотна сделка могат да доведат до загуба на средства, продължителни съдебни спорове или невъзможност имотът да се ползва пълноценно. Ето петте ключови правни аспекта, които е необходимо да бъдат проверени, преди да се подпише какъвто и да е документ.

Проверете собствеността и тежестите

На първо място е необходимо да се уверите, че продавачът е действителният собственик на имота и че върху него няма вписани ипотеки, възбрани или вещни права на трети лица (право на ползване, сервитути).

Наличието на необявена тежест може да направи покупката безсмислена или да Ви постави в изключително неблагоприятна позиция след сделката.

Задължителна проверка в Имотния регистър

Извлечение от Имотния регистър при Агенцията по вписванията дава пълна информация за историята на имота — собственост, тежести, предишни сделки.

Препоръчително е да се направи проверка за последните десет години, за да се установи дали няма спорни прехвърляния или неизплатени задължения, свързани с имота. Книгата за тежестите показва дали имотът е обременен с ипотека, възбрана или друго ограничение.

Проверете статута на земята

Ако купувате парцел или земя, задължително проверете дали имотът е в регулация (УПИ — урегулиран поземлен имот). Само регулираните имоти могат да се застрояват.

Земеделската земя и горският фонд имат съществени ограничения за ползване, а промяната на предназначението изисква допълнителни процедури и разходи, които могат да продължат месеци.

Предварителен договор с юридическа проверка

Не подписвайте стандартен предварителен договор без да е прегледан от адвокат.

В практиката такива договори нерядко съдържат клаузи, които поставят купувача в неравностойно положение — относно сроковете, условията за прехвърляне, задатъка и последиците при разваляне. Прегледът на договора е най-разумната инвестиция в сделката.

Нотариална сделка и данъчни задължения

Прехвърлянето на собствеността задължително се извършва с нотариален акт. При сделката се дължат местен данък върху придобиването, нотариална такса и такса за вписване в Имотния регистър.

Важно е предварително да се уточни кой поема тези разходи — продавачът, купувачът или се разпределят между тях — и това да бъде отразено изрично в договора. За ориентировъчно изчисление на разходите може да използвате нашия калкулатор за нотариални разходи.

Важно: дори при сделки между роднини или близки познати, правната проверка е задължителна. Повечето имотни спорове произтичат именно от сделки, при които страните са разчитали единствено на устни уговорки.

Често задавани въпроси

Мога ли да купя имот в България като чужденец?

Гражданите на Европейския съюз могат да придобиват имоти свободно. Граждани на трети държави имат определени ограничения, особено при земеделска земя. Конкретните условия зависят от гражданството и вида на имота.

Какво е задатък и мога ли да го загубя?

Задатъкът е сума, платена при подписване на предварителния договор като гаранция за изпълнение. Съгласно чл. 93 ЗЗД, ако купувачът е дал задатък и не изпълни задължението си, изправният продавач може да се откаже от договора и да го задържи. Ако продавачът е получил задатъка, но не изпълни задължението си, изправният купувач при отказ от договора може да иска задатъка в двоен размер. Условията трябва да са ясно записани в договора.

Колко време отнема имотна сделка?

При наличие на всички документи — от няколко дни до няколко седмици. При необходимост от допълнителни проверки, заличаване на тежести или отпускане на ипотечен кредит — процесът може да отнеме от един до три месеца.

Трябва ли ми адвокат при покупка на имот?

Не е задължително по закон, но е силно препоръчително. Нотариусът удостоверява сделката, но не защитава интересите на конкретна страна. Адвокатът извършва правна проверка и защитава именно Вашите интереси.

Какви данъци и такси се дължат при покупка?

Дължат се местен данък върху придобиването (между 0,1% и 3% — в зависимост от общината), нотариална такса по тарифа и държавна такса за вписване в Имотния регистър (0,1% от стойността). За точно изчисление използвайте нашия онлайн калкулатор.

Заключение

Покупката на имот е сложна правна сделка, при която и най-малката грешка може да доведе до сериозни последици. Проверката на документите, правният анализ на договора и консултацията с адвокат не са излишен разход — те са важни мерки за ограничаване на правните рискове при покупката, без да могат да гарантират изцяло липсата на бъдещи спорове.

При нужда от професионална правна помощ при имотна сделка, кантората е на разположение за индивидуална консултация и пълно правно съдействие.

Имате правен въпрос?

Запишете час за консултация и получете професионален анализ на Вашия казус.

Запазете консултация →